Comprare o affittare casa?

Nel 2026, decidere se acquistare o affittare casa richiede un’analisi attenta che tenga conto di incentivi fiscali, costi del credito, andamento del mercato degli affitti e prospettive patrimoniali a lungo termine.

La Legge di Bilancio 2026 conferma le detrazioni sugli interventi di ristrutturazione e miglioramento degli immobili, rendendo l’acquisto della prima casa una scelta economicamente vantaggiosa, soprattutto per chi può sostenere un mutuo. Acquistare oggi significa poter beneficiare di strumenti fiscali concreti e pianificare con maggiore sicurezza le spese future, a fronte di un mercato degli affitti ancora caratterizzato da canoni elevati.

Chi acquista può contare anche sulle agevolazioni fiscali già operative sui mutui per la prima casa, come l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, e la riduzione dell’imposta sostitutiva sul finanziamento. I mutui a tasso fisso restano una scelta diffusa per chi cerca stabilità e pianificazione delle spese mensili, mentre i mutui a tasso variabile possono essere convenienti in contesti di riduzione dei tassi di mercato. 

Oltre alla rata del mutuo, chi acquista deve considerare spese accessorie come assicurazioni, manutenzione ordinaria e straordinaria e, quando necessario, interventi di efficientamento energetico o antisismico.

Per chi sceglie l’affitto, i canoni medi restano elevati, soprattutto nelle grandi città e nei capoluoghi di provincia, e non mostrano segnali di diminuzione significativa nel 2026. 

La cedolare secca sugli affitti continua a essere del 21% per i contratti a canone concordato e del 26% per i contratti a libero mercato, condizioni invariate rispetto al 2025. L’affitto può rivelarsi conveniente per chi privilegia flessibilità, mobilità lavorativa e liquidità immediata, ma comporta la mancanza di accumulo patrimoniale diretto.

In termini generazionali, i giovani possono trovare nell’acquisto un’opportunità di accumulo patrimoniale e protezione contro la volatilità degli affitti, soprattutto se approfittano dei bonus fiscali e di mutui agevolati. Le famiglie mature, invece, valutano l’acquisto come modo per consolidare il patrimonio immobiliare e aumentarne il valore attraverso interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza (ecobonus 36/30%, sismabonus 36/30%). 

In entrambi i casi, l’affitto resta una scelta indicata per chi privilegia la flessibilità, la gestione dei costi immediati e la liquidità.

Luoghi comuni e smentite

Sul tema “comprare o affittare” circolano molti stereotipi che possono condizionare le decisioni. Ad esempio, si sente spesso dire che “affittare è sempre uno spreco”, mentre in realtà può essere conveniente in città con canoni meno onerosi rispetto ai costi iniziali di acquisto e mutuo, soprattutto se si cerca flessibilità o mobilità lavorativa.

Altro luogo comune riguarda i giovani: “Non possono permettersi di comprare casa”. 

In realtà, grazie a bonus confermati come il 50% per ristrutturazione e mobili e alle agevolazioni fiscali sui mutui per la prima casa, anche le coppie sotto i 36 anni possono avvicinarsi all’acquisto senza rischi eccessivi.

Infine, si pensa che acquistare seconde case sia sempre un errore finanziario, ma con detrazioni del 36% su ristrutturazioni ed ecobonus/sismabonus del 30% è possibile valorizzare immobili esistenti e aumentare il patrimonio nel tempo, specialmente se si considerano strategie di locazione a lungo termine.

Smentire questi luoghi comuni aiuta a fare scelte più consapevoli, basate su dati reali e strumenti concreti, piuttosto che su percezioni o convinzioni diffuse.